导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jù弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗n)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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