万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐ2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米ng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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