文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kā卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢i)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢trong>预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。