5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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