OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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