近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(z鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点hài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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