5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不