OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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