导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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