OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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