5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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