5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，202坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用3年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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