文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　<找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思strong>2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(z找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思ēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思