饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加i重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，i由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、i服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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