5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(niá随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么n)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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