OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.6卅是什么意思，卅是什么意思,读音9％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨卅是什么意思，卅是什么意思,读音跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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