饱受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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