近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rù法西斯国家有哪几个n)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资法西斯国家有哪几个产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(法西斯国家有哪几个kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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