“现在(zài)的房地产很难却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化(huà)的(de)愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参(cān)考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了(le)半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较低的(de)、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还(hái)是融资等各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常明(míng)显。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国(guó)资背(bèi)景的(de)民营房(fáng)企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成本(běn)是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建安(ān)成本是(shì)否也(yě)是业内最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特(tè)色(sè)的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企(qǐ)进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地(dì)，净负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合(hé)“最后的(de)赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在(zài)强二线和二(èr)线城市；另一方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要(yào)出(chū)手(shǒu)，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的(de)两年(nián)市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国(guó)海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公(gōng)司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通(tōng)股东(dōng)中新进了(le)“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的房企(qǐ)排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构的(de)集(jí)中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)在进入存量(liàng)房时代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居(jū)民保(bǎo)有的住(zhù)房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的(de)增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也会(huì)越来(lái)越多。美国(guó)过去(qù)的数据充分(fēn)说明了(le)这(zhè)一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活(huó)类产品(pǐn)的(de)研发(fā)、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地(dì)集团(tuán)和(hé)大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不(bù)过(guò)好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营(yíng)收还(hái)是(shì)归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家(jiā)纺外，下(xià)游(yóu)的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难(nán)题。对(duì)此，前(qián)述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每(měi)年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮(lún)合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到(dào)产品提价的(de)公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一(yī)开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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