5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(j1cc的水等于多少克，1cc水是多少克iū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～1cc的水等于多少克，1cc水是多少克4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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