文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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