饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zh北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日ǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日p>

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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