文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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