OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租林心如生肖，林心如生肖属什么率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都林心如生肖，林心如生肖属什么将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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