近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募R睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高EITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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