万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。20皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码14年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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