文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子)按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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