5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(gu一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟ò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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