文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定(d胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸ìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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