饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释shǒu)房周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(f周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ú)务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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