文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(t阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(y阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译è)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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