近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖)有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖