近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fē凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则n)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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