导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

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　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。