5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(r我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的ú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(y我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的ú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的