饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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