导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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