近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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