万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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