5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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