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一周期是什么意思是多少天民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。一周期是什么意思是多少天ong>

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3一周期是什么意思是多少天年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。