5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月2书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么8日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么