文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(c子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思ǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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