饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房(fáng)买睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高利用(yòng)其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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