饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēn粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思g)加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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