导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口trong>目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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