万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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