导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设一周期是什么意思是多少天(shè)行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　一周期是什么意思是多少天>（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(一周期是什么意思是多少天shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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