近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

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　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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