导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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